Quyền sử dụng đất là một loại tài sản có giá trị lớn. Trong các giao dịch liên quan tới quyền sử dụng đất, cần có chứng từ pháp lý chứng minh quyền sở hữu, đó là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn gọi là sổ đỏ.

Sổ đỏ là gì?

Sổ đỏ là một cụm từ mà người dân thường dùng để chỉ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cách gọi này hiện chưa được văn bản pháp luật nào quy định cụ thể, theo đó tên sổ đỏ được đặt dựa vào màu sắc của giấy chứng nhận.

Hiện nay, với thủ đoạn tinh vi và công nghệ in ấn tiên tiến, đặc biệt một số người còn sử dụng phôi thật thì việc kiểm tra thật giả rất khó. Tuy nhiên, người tham gia giao dịch có thể kiểm tra một số điểm sau để phân biệt thật giả:

– Họa tiết, các đường vân trên sổ đỏ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thật được in bằng một loại phôi đặc biệt khó mà làm giả được.

Họa tiết, hoa văn trên sổ thật được hình thành từ nhiều chấm mực. Trong khi đó, với công nghệ scan và in màu bằng laser thì những nét mực liền mạch, không phải tổ hợp chấm mực.

Ngoài ra chữ viết in trên phôi là in nổi và còn có các hoa văn in nổi rất khó phát hiện trên sổ thật. Trong trường hợp người có sổ ép plastic, bên giao dịch còn lại có thể yêu cầu bên còn lại bóc lớp plastic để kiểm tra.

– Số seri trên sổ

Cần xem xét, kiểm tra ký những vị trí có thể bị tẩy xóa. Bao gồm: số sổ, số vào sổ, loại đất, hình thức sử dụng, diện tích, thời hạn, sơ đồ.

Những sổ đỏ có trang bổ sung thì cần kiểm tra chúng có được đóng dấu giáp lai hay không, các vị trí trang có bị tẩy xóa không.

Trường hợp sổ nhiều lần thế chấp thì cần kiểm tra kỹ dấu, chữ ký của văn phòng đăng ký đất đai hoặc phòng tài nguyên môi trường.

– Kiểm tra con dấu, chữ ký, chữ viết trên sổ

Khi viết hay ký sẽ tạo ra độ hằn nhất định lên phôi giấy trong khi phôi in thẳng không có vết này. Sổ đỏ thật thương hay có vết mực ở chữ viết, đặc biệt là mực đóng dấu thường bị nhòe và không rõ nét do mực chưa kịp khô.

Nếu dùng đèn pin chiếu vào vị trí dấu ở sổ đỏ một góc khoảng 10 – 20 độ thì các chi tiết trên sổ đỏ thật lồi ra và rõ ràng nội dung.

Ngoài ra, có những sổ đỏ giả phần ghi chức danh đề ký thay chủ tịch UBND TP nhưng phần con dấu lại ghi Chủ tịch. Vì vậy, bạn cũng có thể xem xét dấu hiệu này khi kiểm tra giấy tờ làm giả sổ đỏ quyền sử dụng đất.

– Giá thực hiện giao dịch rẻ bất thường.

Đánh vào tâm lý của khách hàng rằng muốn nhận được lợi ích lớn nhất trong khi chi phí bỏ ra là thấp nhất mà nhiều kẻ ngang nhiên rao bán, cho thuê,… với giá “ưu đãi”.

Tuy nhiên, để đảm bảo cao nhất, các bên có thể thực hiện giao dịch và kiểm tra ngay tại Phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng địa phương, những người được đào tạo chuyên môn nghiệp vụ.

Đối với người mua nhà, nên đến văn phòng đăng ký đất đai cấp quận, huyện để xem thông tin thửa đất và chủ sở hữu của nó trước khi tiến hành ký hợp đồng mua bán và giao tiền, không nên giao dịch bằng giấy viết tay mà làm hợp đồng công chứng vì để công chứng hợp đồng cần có giấy tờ đo đạc, xác minh hiện trạng đất, từ đó có thêm cơ sở để phát hiện kịp thời nó có bị làm giả hay không.

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

1 – Có Sổ đỏ, trừ trường hợp 02 trường hợp:

Trường hợp 1: Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được quyền chuyển nhượng.

Trường hợp 2: Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi:

+ Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;

+ Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền bán khi có điều kiện để cấp Sổ đỏ (chưa cần có Sổ).

2 – Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

3 – Đất không có tranh chấp;

4 – Trong thời hạn sử dụng đất.