Trong quá trình soạn thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), đã có những đề xuất về quy định rõ thời hạn sở hữu nhà chung cư để khi kết thúc thời hạn sở hữu, dựa theo kết quả kiểm định chất lượng thì cơ quan nhà nước có thể phá dỡ để thuận tiện cho cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Tuy nhiên, Luật Nhà ở năm 2023 vừa được Quốc hội chính thức thông qua đã bỏ quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Thay vào đó, Điều 58 tiếp tục quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư. Chính sách về nhà chung cư cơ bản duy trì ổn định so với Luật Nhà ở hiện hành: Không quy định thời hạn sở hữu, chỉ quy định thời hạn sử dụng.
Hoặc ta cũng có giải pháp khác là đem chiếc xe trưng bày, trường hợp này liệu có ai dám tuyên bố chấm dứt quyền sở hữu của ta với chiếc xe ấy (dù nó không còn sử dụng được theo đúng công năng thiết kế – để chở người)?
Nếu ta cố tình lái chiếc xe ấy ra đường, lực lượng chức năng có quyền phạt. Nhưng không ai tuyên bố chấm dứt quyền sở hữu và buộc ta phải đem tiêu hủy (với mục đích để ngăn không cho chủ sở hữu lái nó ra đường). Nếu chọn phương án giữ lại thì quyền sở hữu chiếc xe vẫn còn, ta có thể để thừa kế cho con cái. Khi đó mặc dù chiếc xe không còn dùng được, chỉ còn là cái xác xe, nhưng nó vẫn là tài sản có đăng ký và quyền sở hữu vẫn được bảo vệ bất khả xâm phạm.
Đi từ nguyên lý ấy, ta có thể thấy được tính hợp lý của việc Luật Nhà ở tiếp tục không quy định về thời hạn sở hữu chung cư. Cần nhấn mạnh rằng Bộ luật dân sự – luật chung điều chỉnh về các quan hệ nhân thân, quan hệ tài sản – không có quy định về thời hạn sở hữu tài sản (nhà ở cũng là một loại tài sản). Bộ luật dân sự chỉ quy định về thời điểm, căn cứ xác lập và thời điểm, căn cứ chấm dứt quyền sở hữu tài sản. Do vậy, nếu quy định về thời hạn sở hữu chung cư sẽ gây mâu thuẫn với pháp luật dân sự.
Sẽ có rất nhiều xáo trộn nếu pháp luật ấn định thời hạn sở hữu cho nhà chung cư hay bất kỳ loại tài sản nào. Bởi tài sản là thứ tồn tại song hành cùng lịch sử loài người, tài sản có trước Nhà nước; còn pháp luật ra đời song hành cùng Nhà nước. Bởi vậy, quyền sở hữu tài sản là thứ được pháp luật công nhận, không phải thứ được ban cho.
Trước khi có Nhà nước và pháp luật, con người hành xử theo “luật tự nhiên”: “Của bền tại người”, “Ai có của thì giữ”… Quan điểm được thừa nhận trong mọi xã hội: Chủ sở hữu tài sản được thụ hưởng toàn bộ giá trị tài sản mang lại, đồng thời chịu rủi ro do tài sản của mình gây ra. Do đó, chủ sở hữu sẽ tự ý thức bảo vệ tài sản của mình (ngược lại, những tài sản “vô chủ” hay dùng chung thì thường bị đối xử theo lối “cha chung không ai khóc”).
Sự can thiệp của Nhà nước về thời hạn sở hữu tài sản (ví dụ như nhà chung cư) sẽ làm giảm đi ý thức, trách nhiệm, tính chủ động của cộng đồng trong gìn giữ, bảo vệ, phát huy giá trị của tài sản. Hơn nữa, nếu ấn định thời hạn sở hữu chung cư, liệu các chủ đầu tư, nhà tư vấn thiết kế, nhà thầu thi công, nhà sản xuất vật liệu… có còn động lực để cải tiến công nghệ nhằm tạo ra những tòa nhà kiên cố, bền vững mãi với thời gian?
Việc bỏ quy định thời hạn sở hữu chung cư trong dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) là một lựa chọn sáng suốt, khoa học. Nó không đồng nghĩa với việc các tòa nhà chung cư sẽ tồn tại mãi, không hư hỏng, mà ngược lại, mọi công trình đều có “tuổi thọ”. Bởi vậy, cần có quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư để bổ khuyết cho “khoảng trống” về thời hạn sở hữu chung cư.
Điều 58 Luật Nhà ở năm 2023 quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và kết luận kiểm định của cấp có thẩm quyền. Khi thiết kế nhà chung cư, đơn vị tư vấn phải thiết kế cả thời hạn sử dụng và đưa vào hồ sơ trình cơ quan quản lý (Sở Xây dựng hoặc Bộ Xây dựng) thẩm định. Khi hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế hoặc khi nhà chung cư có dấu hiệu hư hỏng thì cơ quan quản lý sẽ tiến hành kiểm định, đánh giá chất lượng để xác định lại thời hạn sử dụng nhà chung cư.
Khi hết thời hạn sử dụng nhà chung cư và kết quả kiểm tra cho thấy nhà chung cư bị hư hỏng nặng, không còn bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng, cơ quan nhà nước có quyền áp dụng các biện pháp cưỡng chế, di dời bắt buộc để phá dỡ, thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Như vậy, mặc dù không quy định thời hạn sở hữu chung cư nhưng việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư vẫn có thể thực hiện được với sự tham gia tích cực, chủ động của cơ quan quản lý chuyên ngành và sự hợp tác, có trách nhiệm của các chủ sở hữu căn hộ.
Hướng tiếp cận này còn đảm bảo tuân thủ các quy định chung đối với công trình xây dựng theo Luật Xây dựng, không tạo ra “xung đột pháp luật” hay những quy định đặc thù so với công trình xây dựng thông thường. Tòa nhà chung cư cũng là một công trình xây dựng, trong khi Luật Xây dựng quy định mọi công trình xây dựng phải có thời hạn sử dụng và được nêu rõ trong hồ sơ thiết kế (Điều 80 Luật Xây dựng năm 2014).
Luật Xây dựng cũng quy định về việc chủ đầu tư, chủ quản lý khai thác sử dụng phải dừng sử dụng khi hết thời hạn sử dụng, có nguy cơ gây mất an toàn, để khắc phục sự cố, loại bỏ các nguy cơ (Điều 127). Việc xử lý công trình có dấu hiệu nguy hiểm, không đảm bảo an toàn (bao gồm trường hợp phải phá dỡ) cũng được quy định chi tiết trong Nghị định số 06 năm 2021 về quản lý chất lượng, thi công xây dựng công trình.
Một cách tổng quát, việc Luật Nhà ở năm 2023 không quy định thời hạn sở hữu chung cư là phù hợp với thực tiễn, đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ so với Bộ luật dân sự và tôn trọng “luật tự nhiên”. Việc duy trì quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư sẽ đảm bảo sự kiểm soát về mặt kỹ thuật, tránh nguy cơ mất an toàn cho chính chủ sở hữu nhà chung cư cũng như người dân khu vực lân cận.
Đồng thời, chính sách về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại Chương V cũng duy trì hành lang pháp lý để xử lý các tòa nhà hết thời hạn sử dụng, bị hư hỏng, gây nguy hiểm cho cộng đồng, giúp cư dân nhà chung cư cũ ổn định đời sống.
