Trường hợp sổ đỏ đang được thế chấp thì có tiến hành chuyển nhượng sang tên được không?
Sổ đỏ là gì?
Sổ đỏ hiện nay trong hệ thống văn bản pháp luật Việt Nam chưa có một định nghĩa cụ thể nào. Thực tế được hiểu sổ đỏ là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dựa theo màu sắc bên ngoài. Khoản 16 Điều 2 Luật Đất đai năm 2013 có quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”
Sổ đỏ gồm 4 trang, những thông tin được ghi nhận trên sổ đỏ như sau:
– Trang 1:
+ Quốc huy, quốc hiệu và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” được in màu đỏ
+ Dấu nổi của Bộ Tài nguyên và môi trường
+ Ở mục I tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất và số seri giấy chứng nhận bao gồm 2 chữ cái tiếng việt và 6 chữ số được in màu đen
– Trang 2:
+ Mục II: Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú
+ Ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận
+ Số vào sổ cấp Giấy chứng nhận
– Trang 3:
+ Mục III: Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
+ Mục IV: Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận
– Trang 4:
+ Nội dung tiếp theo của mục IV: Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận
+ Mã vạch, lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận
+ Trang bổ sung của giấy chứng nhận bao gồm: dòng chữ “Trang bổ sung Giấy chứng nhận”; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận.
+ Mục IV: Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận” như trang 4 của Giấy chứng nhận
Nhà đất đang thế chấp vẫn có thể được sang tên
Việc sang tên khi nhà đất đang thế chấp được quy định rõ đối với từng trường hợp như sau:
– Trường hợp chuyển nhượng, tặng cho nhà đất
Căn cứ vào Khoản 8 Điều 320 và Khoản 5 Điều 321 Bộ Luật Dân sự 2015, bên thế chấp không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý. Như vậy, không phải lúc nào ngân hàng cũng đồng ý cho chuyển nhượng, tặng cho nhà đất đang là tài sản thế chấp.
Trên thực tế, nếu ngân hàng đồng ý cho chuyển nhượng thì sẽ ký cam kết giữa 3 bên (bên thế chấp, bên mua và ngân hàng) nhằm chuyển nhượng nhà đất đang thế chấp. Trong đó ghi rõ quyền và nghĩa vụ của từng bên hoặc người muốn mua sẽ đưa tiền cho người thế chấp để thanh toán hết phần nghĩa vụ đối với ngân hàng.
– Trường hợp thừa kế nhà đất
Trong trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở đang thế chấp không còn thì người thừa kế sẽ nhận thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Theo Khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013, trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động trong thời hạn không quá 30 ngày, tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất. Như vậy, khi nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng mà người thế chấp mất thì người nhận thừa kế vẫn được sang tên, đồng thời có nghĩa vụ trả nợ trong phạm vi di sản do người đã mất để lại.
Thủ tục sang tên sổ đỏ khi nhà đất đang thế chấp
– Trường hợp chuyển nhượng, tặng cho nhà đất
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính
Bước 3: Đăng ký biến động
Căn cứ Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, hồ sơ nộp khi đăng ký biến động gồm:
+ Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK
+ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho nhà đất có công chứng hoặc chứng thực
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
– Trường hợp thừa kế nhà đất
Bước 1: Khai nhận di sản thừa kế
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính
Bước 3: Đăng ký biến động.
