Phí chuyển đổi đất ao sang đất thổ cư
Nội dung bài viết:
1. Đất ao là gì?
Khái niệm về đất ở theo quy định tại tiểu mục 2.1, Mục I, Phụ lục I ban hành kèm Thông tư 28/2014/TT-BTNMT như sau:
“Đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở. Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị. Trường hợp đất ở có kết hợp sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (kể cả nhà chung cư có mục đích hỗn hợp) thì ngoài việc thống kê theo mục đích đất ở phải thống kê cả mục đích phụ là đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp”.
Như vậy đất ở tức là đất được dùng để:
– Xây dựng nhà ở;
– Công trình phục vụ đời sống;
– Đất vườn, ao gắn với nhà ở trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư.
2. Đất thổ cư là gì?
Đất thổ cư là đất ở – đất dùng để xây dựng nhà cửa.
Thổ cư là một từ Hán – Việt, được dùng rộng rãi trước đây ở Việt Nam, song hiện nay trong các văn bản pháp luật không còn sử dụng. Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại thành 03 nhóm: Đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Theo pháp luật đất đai thì không có loại đất nào có tên gọi là đất thổ cư. Đất thổ cư là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ đất ở, gồm đất ở tại nông thôn (ký hiệu là ONT), đất ở tại đô thị (ký hiệu là OĐT). Hay nói cách khác, đất thổ cư không phải là loại đất theo quy định của pháp luật đất đai mà đây là cách thường gọi của người dân.
Căn cứ khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai 2013, đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng là loại đất được sử dụng đất ổn định lâu dài (không xác định thời hạn sử dụng chứ không phải là sử dụng vĩnh viễn).
3. Chuyển đổi đất ao sang đất thổ cư là gì?
Từ hai định nghĩa trên về đất ao, đất thổ cư có thể hiểu chuyển đổi đất ao sang đất thổ cư chính là việc chuyển đổi đất ao sang đất ở.
4. Thủ tục chuyển đổi đất ao sang đất ở?
* Chuẩn bị hồ sơ
Theo Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Ngoài ra, nên mang theo chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân để xuất trình khi có yêu cầu.
* Trình tự thực hiện
Bước 1. Nộp hồ sơ
Nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất.
Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ
– Công chức tiếp nhận hồ sơ sẽ ghi vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ.
– Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Bước 3. Giải quyết
– Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.
– Phòng Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
– Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
– Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
– Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Khi nhận được thông báo nộp tiền sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân nộp tiền theo thông báo tại cơ quan thuế và giữ biên lai nộp tiền để xuất trình trước khi nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 4. Trao kết quả
Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu.
* Thời hạn giải quyết:
– Không quá 15 ngày (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất).
– Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
5. Phí chuyển đổi đất ao sang đất thổ cư?
Quy định về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở tại Điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị Định 45/2014/NĐ- CP quy định:
– Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở;
-Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Như vậy, sẽ nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định. Giá đất ở và giá đất nông nghiệp theo quy định của UBND tỉnh tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất.
Ngoài ra, phí chuyển đổi đất ao sang đất thổ cư còn có:
– Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Quy định trong bảng giá của địa phương.
– Ngoài ra còn có thể phát sinh thêm một số loại phí: Phí thẩm định hồ sơ, phí đo đạc địa chính, phí trích lục bản đồ…
Nói tóm lại, phí chuyển đổi đất ao sang đất thổ cư là một nghĩa vụ tài chính bắt buộc phải thực hiện khi người dân muốn chuyển đổi đất ao sang đất thổ cư. Tuy nhiên, nếu người dân không biết cách thực hiện thủ tục này, sẽ dẫn đến việc phải nộp phí chuyển đổi đất ao sang đất thổ cư nhiều lần, dẫn đến tốn kém tiền của, thời gian. Do vậy, sử dụng dịch vụ hỗ trợ pháp lý sẽ là một trong những cách tối ưu nhất để tiết kiệm phí chuyển đổi đất ao sang đất thổ cư.
