1. Trường hợp nào được thuê đất trả tiền hàng năm và một lần?

Ngày nay, việc Nhà nước trao quyền cho người sử dụng đất dưới hình thức cho thuê đất bao gồm thuê đất thu tiền hàng năm và thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê.

1.1. Trường hợp được thuê đất trả tiền một lần

Theo quy định tại khoản 2 Điều 120 Luật Đất đai 2024 số 31/2024/QH15, những trường hợp được thuê đất trả tiền một lần bao gồm:

– Sử dụng đất để đầu tư sản xuất nông/lâm nghiệp; nuôi trồng thủy sản; làm muối.

– Sử dụng đất tại khu công nghiệp/cụm công nghiệp/khu công nghệ cao; nơi lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp; đất thương mại, sử dụng cho mục đích kinh doanh, du lịch.

– Sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội.

1.2. Trường hợp được thuê đất trả tiền hàng năm

Theo khoản 3 Điều 120 Luật Đất đai 2024, trường hợp được thuê đất trả tiền hàng năm bao gồm:

– Các trường hợp không phải đối tượng được cho thuê đất trả tiền một lần quy định tại khoản 2 Điều 120 Luật Đất đai 2024.

– Các trường hợp là đối tượng được cho thuê đất trả tiền một lần nhưng có nhu cầu trả tiền hàng năm.

– Đơn vị sự nghiệp công lập.

Trước đây, theo quy định tại Điều 56 Luật Đất đai 2013 số 45/2013/QH13, đối tượng được thuê đất trả tiền hàng năm và một lần được gộp chung trong một quy định. Trong đó:

1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;

c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

d) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

e) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

g) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.

2. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

Có thể thấy, trong Luật mới, đối với việc cho thuê đất thì đối tượng cũng được phân chia ra rõ ràng và chi tiết hơn.

Bên cạnh đó, trước đây, các doanh nghiệp và cá nhân chỉ được phép thay đổi từ trả tiền thuê đất hàng năm sang trả tiền một lần cho cả thời gian thuê chứ chưa quy định về quyền chuyển đổi ngược lại theo quy định tại khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai năm 2013.

Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 đã bổ sung thêm quy định việc các tổ chức kinh tế, cá nhân, người Việt Nam định cư tại nước ngoài, tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì có thể lựa chọn chuyển sang trả tiền hàng năm theo quy định tại khoản 2 Điều 30.

Cần phải lưu ý, với phần thuê đất đã được nộp trước đó thì sẽ được khấu trừ vào tiền trả thuê đất hàng năm theo quy định.

Việc điều chỉnh lại quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất của Luật Đất đai 2024 chắc chắn sẽ phần nào giúp các doanh nghiệp đang phải trả tiền thuê đất một lần có thể chuyển theo hàng năm, giúp giảm áp lực về tài chính, từ đó giá nhà cũng có thể sẽ được điều chỉnh. Đồng thời cũng giúp hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp được linh động hơn.

2. Nên lựa chọn thuê đất trả tiền một lần hay hàng năm?

Các doanh nghiệp và cá nhân cần phải cân nhắc và nhận định, đánh giá khách quan về tình hình tài chính, khả năng huy động vốn… để lựa chọn hình thức sử dụng đất như thế nào cho phù hợp.

Theo Điều 172 Luật Đất đai 2024, thời hạn thuê đất được quy định là 50 năm, tối đa là 70 năm. Còn đối với đất cho tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê xây trụ sở làm việc thì sẽ không quá 99 năm. Vậy khi hết hạn thuê đất thì Nhà nước sẽ xem xét việc cho thuê đất tiếp hay không theo 02 hình thức:

– Thuê đất trả tiền một lần: Cá nhân, tổ chức khi muốn tiếp tục sử dụng đất thì cần phải nộp toàn bộ số tiền thuê đất trong một lần tại thời điểm thuê đất. Tùy từng thời điểm cụ thể, mục đích và diện tích đất mà tiền thuê đất sẽ thay đổi theo (Điều 108 Luật Đất đai 2013.- Thuê đất trả tiền hàng năm: Cá nhân, tổ chức sẽ trả tiền thuê đất 01 – 02 lần/năm, tiền thuê đất sẽ căn cứ theo diện tích và đơn giá thuê đất hàng năm (khoản 1 Điều 4, khoản 1 Điều 12 Nghị định 46/2014/NĐ-CP và khoản 1 Điều 3 Thông tư 77/2014/TT-BTC)

(2) Xét về quyền thực hiện biến động đất đai.

Theo quy định tại Điều 33, 34 Luật Đất đai 2024, người thuê đất đều có thể thực hiện chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp, góp vốn…

Tuy nhiên, đối với việc thuê đất trả tiền một lần thì chỉ áp dụng cho các tổ chức chứ không áp dụng cho cá nhân. Còn việc thuê đất trả tiền hàng năm không quy định về vấn đề đối tượng được chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp, góp vốn nhưng tại khoản c Điều 34 lại thêm điều khoản được phép “bán quyền thuê trong hợp đồng thuê đất”. Đây là quy định mới của Luật Đất đai 2024.

(3) Ưu – nhược điểm khác

Thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê

Thuê đất trả tiền hàng năm

Ưu điểm

Không cần lo lắng về:

– Chi phí thuê: Chủ đầu tư có thể xác định được chi phí thuê hàng năm từ đầu.

– Biến động giá đất: do đã trả tiền một lần nên không cần lo lắng về biến động giá đất theo từng năm.

– Kế hoạch kinh doanh: Việc thực hiện chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn sẽ tự chủ và dễ dàng hơn.

– Dễ dàng hơn trong việc huy động vốn do mức phí thuê được chia nhỏ thành từng năm.

– Thích hợp đối với những hình thức kinh doanh thông thường với quy mô nhỏ và thời gian không quá lâu.

– Việc “bán quyền thuê” được quy định mới trong Điều 34 Luật Đất đai giúp mang lại thu nhập, giảm áp lực tài chính của người thuê đất.

Nhược điểm

– Doanh nghiệp phải có tiềm lực tài chính dồi dào.

– Dự toán tài chính chuẩn xác để huy động nguồn vốn.

Giá thuê đất có thể biến động qua từng năm. Điều này sẽ gây lao đao cho những doanh nghiệp nhỏ không kịp chuẩn bị vốn đối với khoản phát sinh.

Như vậy, trên đây là giải đáp cho thắc mắc “Trường hợp nào được thuê đất trả tiền hàng năm và một lần?”