Thực tế không ít người mua chung cư chỉ có hợp đồng mua bán giữa người bán và chủ đầu tư… Theo đó, việc này có hợp pháp không và tiềm ẩn những rủi ro gì? Cùng tham khảo bài viết sau để nắm được vấn đề.
1. Có được phép mua chung cư chỉ có hợp đồng mua bán không?
Có được mua chung cư chỉ có hợp đồng mua bán? (Ảnh minh hoạ)
Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014, việc mua chung cư chỉ có hợp đồng mua bán (chung cư chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hay còn gọi là sổ hồng) là hoàn toàn hợp pháp, nếu thuộc một trong những trường hợp sau đây:
– Là nhà ở hình thành trong tương lai;
– Là nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước;
– Là nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, kể cả trường hợp đã nhận bàn giao từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với chung cư đó.
Thêm vào đó, để được tham gia giao dịch mua bán thì chung cư phải có các giấy tờ, tài liệu chứng minh điều kiện theo quy định của pháp luật.
2. 3 rủi ro khi mua chung cư chỉ có hợp đồng mua bán.
Rủi ro khi mua chung cư chỉ có hợp đồng mua bán (Ảnh minh hoạ)
Từ phân tích nêu trên, có thể thấy mua chung cư khi chỉ có hợp đồng mua bán hoàn toàn được pháp luật cho phép nếu đáp ứng các điều kiện kèm theo, tuy nhiên việc này cũng tiềm ẩn một số rủi ro đối với bên mua, cụ thể như sau:
– Thứ nhất, trường hợp bên bán và bên mua bị mất liên lạc với nhau, người đại diện theo ủy quyền của họ bị mất năng lực hành vi dân sự hoặc qua đời thì hợp đồng có có nguy cơ không thực hiện được.
– Thứ hai, trong trường hợp sau khi hai bên ký hợp đồng đặt cọc, nếu như chủ đầu tư muốn bán lại chung cư đó thì vẫn để cho người chủ đầu tiên đứng tên trong sổ hồng, người chủ thứ hai trở đi cũng chỉ được ủy quyền sử dụng căn chung cư đó, chứ không có gì để đảm bảo về quyền lợi.
Đối với những dự án chung cư đang trong thời gian cấp sổ hồng thì giao dịch mua bán giữa hai bên sẽ chỉ thực hiện theo hình thức hợp đồng ủy quyền mà không có sự xác nhận của chủ đầu tư.
– Thứ ba, trong trường hợp người mua không tìm hiểu kỹ các thông tin về dự án, chủ đầu tư thì có thể mua phải căn chung cư trong dự án của chủ đầu tư không uy tín, năng lực kém dẫn đến việc bị chậm hoặc thậm chí không được cấp sổ hồng.
3. Cách giảm thiểu rủi ro khi mua chung cư chỉ có hợp đồng mua bán
Để giảm thiểu tối đa những rủi ro như đã phân tích, khi mua chung cư chỉ có hợp đồng mua bán, người mua có thể tham khảo một số cách thức như sau và tùy từng trường hợp cụ thể áp dụng:
Trường hợp 1: Mua chung cư trực tiếp từ chủ đầu tư dự án.
– Một là, ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư.
Nếu muốn mua chung cư chưa có sổ hồng thì hợp đồng mua bán cần phải ký trực tiếp với chủ đầu tư. Tại thời điểm bàn giao nhà, nếu chủ đầu tư vẫn chưa có sổ hồng thì trong hợp đồng mua bán phải có điều khoản có nội dung cụ thể về thời điểm có sổ.
Để đảm bảo thực hiện nội dung này, người mua có thể thỏa thuận với chủ đầu tư về việc thanh toán trước một phần giá trị căn chung cư và phần còn lại sẽ thanh toán sau khi nhận được sổ hồng.
Thêm vào đó, hợp đồng mua bán bắt buộc phải được công chứng theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư theo quy định tại khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014.
– Hai là, tìm hiểu uy tín, năng lực của chủ đầu tư cũng như chất lượng chung cư.
Hiện nay không khó để có thể tìm hiểu thông tin về các dự án bất động sản, cũng như thông tin về các chủ đầu tư. Một số nguồn thông tin dễ tìm như các bài viết trên báo chí, các kênh truyền thông, mạng xã hội, diễn đàn về bất động sản, mua bán nhà đất, chung cư.
Ngoài ra, nếu có điều kiện thì người mua có thể đến trực tiếp nơi có chung cư và hỏi những người dân đang sinh sống trong khu vực dự án, những cư dân tại chính dự án đó hoặc bất cứ ai có am hiểu về lĩnh vực này.
– Ba là, tìm hiểu về lý do vì sao chung cư chưa có sổ hồng và dự kiến thời gian được cấp sổ.
Trường hợp 2: Mua chung cư từ chủ đầu tư thứ cấp.
Chủ đầu tư thứ cấp là những chủ đầu tư có chức năng kinh doanh bất động sản. Khi mua chung cư từ đối tượng này, cần kiểm tra thông tin và lựa chọn sàn giao dịch bất động sản uy tín, hoạt động tuân thủ theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.
Trường hợp 3: Nhận chuyển nhượng chung cư từ cá nhân khác.
Khi nhận chuyển nhượng chung cư từ cá nhân khác, cần yêu cầu bên chuyển nhượng xuất trình hợp đồng mua bán với chủ đầu tư trước đó để đảm bảo tính pháp lý của căn hộ khi thực hiện công chứng hợp đồng.
Trong trường hợp căn hộ chung cư đã mua bán đến lần thứ 3, thì khi công chứng cần yêu cầu bên bán cung cấp bản hợp đồng mua bán lần gần nhất. Ngoài ra, khi chuyển nhượng chung cư là nhà ở thương mại, bên bán còn phải cung cấp văn bản xác nhận của chủ đầu tư theo quy định tại khoản 3 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD.
News
Bỏ 2 tỷ đồng xây nhà cửa khang trang. Nhưng nhà vừa xong thì chồng tôi bị t::ai n::ạn qu::a đời khiến 3 mẹ con tôi đ::au kh::ổ cùng cực. Tôi chẳng thiết tha đi bước nữa mà tính ở luôn với bố mẹ chồng chăm sóc ông bà và 2 đứa con nhỏ. Ai ngờ chồng tôi vừa mất được 1 năm thì bố mẹ chồng gọi con trai cả về chia thừa kế. Ông bà chuyển hết nhà cửa đất đai cho con trai cả, mẹ con tôi chỉ được 300 triệu với mảnh đất ruộng. Cay đắng tột cùng tôi ô::m con về nhà đ::ẻ, giờ tôi phải làm thế nào để đòi lại được 2 tỷ kia…
Đúng là đời, dù cho có cố gắng, trao đi yêu thương đến mấy thì con dâu vẫn chỉ là dâu. Tôi năm nay 39 tuổ.i và…
Chồng tôi mất chưa được 49 ngày, anh em nhà chồng đã kéo nhau đến đòi tranh chia chác 5 tỷ với mẹ góa con c::ôi. Tôi ức quá hỏi thẳng 1 câu: “Nếu chẳng may anh cả mất còn chưa được 49 ngày, không để lại di chúc, chúng em qua nhà ép vợ anh phải chia tài sản cho mẹ chồng, anh sẽ nghĩ gì?” Anh em họ cúi gằm mặt kéo nhau đi về thẳng, được nửa đường thì nhận tin d::ữ…
Nỗi đau mất chồng chưa nguôi ngoai thì gia đình nội đã đến tạo áp lực cho mẹ con tôi. Trong 6 anh chị em, chồng tôi…
Thấy vợ hì hục rửa đống bát đĩa tới tận 10 giờ đêm, chồng tôi gọi mấy chị gái tới rồi tuyên bố thẳng: “Từ ngày mai em sẽ đưa vợ về lại thành phố. Và chuyện của anh chị, anh chị tự lo, đừng bao giờ gọi điện hỏi han tiền bạc từ em nữa. Vợ chồng em về chơi có mấy ngày, các chị lại hà::nh h::ạ vợ em ra thế này thì còn gì là tình nghĩa. Cô ấy không nói ra vì sợ mất lòng thì các chị được quyền le::o lên đ::ầu cô ấy ngồi à?”.
Tôi không muốn gây chuyện khó dễ với nhà chồng. Nhưng quả thực, mỗi lần về quê chồng là mỗi lần tôi ám ảnh đến mức sụt…
“Phải có em b:é bố mẹ của anh mới cho cưới cơ, hay là mình làm “chu::yện ấ::y” trước đi?” và cái kết s::ố::c ó:c
“Bố mẹ anh khó tính lắm, họ bảo em phải có em bé mới cho cưới cơ. Hay là mình bất chấp làm “chuyện ấy” đi em….
Si:::nh đôi nhưng em được bố mẹ cưng chiều còn chị bị đ::ối x::ử như ô sin vì quá x::ấu và cái kết bất ng::ờ sau 18 năm. Không ai có thể ng::ờ…
Mày không phải con của bố mẹ rồi, mày là đứa con hoang ông bà ấy nhặt về nuôi thôi. Đồ không cha không mẹ. – Không…
Đ-ám t-a-ng mẹ vợ cũ, tôi đến dự thì bất ngờ có một đứa tr-ẻ chạy té vào người, tôi r-ụng r-ời khi thấy rõ mặt. Hóa ra đứa bé đó chẳng phải ai xa l::ạ…
Sau khi ly hôn vợ tôi có quen thêm vài người nữa nhưng vẫn chưa thấy hợp. Tôi cũng biết tin tức của vợ cũ, cô ấy…
End of content
No more pages to load