Theo quy định của pháp luật, không phải cứ có giấy chứng nhận quyền sử dụng  đất (sổ đỏ) mới có quyền sử dụng hợp pháp. Việc lập di chúc để lại thừa kế quyền sử dụng đối với đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diễn ra phổ biến.

Lập di chúc  cho con khi đất chưa có sổ đỏ có hiệu lực không?

Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này.

– Đất không có tranh chấp.

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190,191,192, 193 và 194 của Luật này.

Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Do vậy, muốn lập di chúc để lại thừa kế đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đất đó phải đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 và Điều 101 Luật Đất đai năm 2013.

Về nguyên tắc, khi mở thừa kế thì di chúc mới có hiệu lực, di chúc về phần tài sản không thuộc quyền sở hữu, sử dụng của người lập di chúc sẽ bị vô hiệu.

Thừa kế di sản có hai hình thức, gồm: Thừa kế theo di chúc và thừa kế theo pháp luật. Theo đó, thừa kế sổ đỏ, sổ hồng theo di chúc có 4 loại, gồm: Di chúc bằng văn bản không có người làm chứng, di chúc bằng văn bản có người làm chứng, di chúc bằng văn bản có công chứng, di chúc bằng bản có chứng thực.

Còn thừa kế theo pháp luật, nếu người đang sử dụng đất khi mất nếu không có di chúc thì quyền sử dụng  đất vẫn có thể được xác định là di sản thừa kế (vẫn được chia thừa kế ngay cả khi không có sổ đỏ, sổ hồng).

Tóm lại, đất không có sổ đỏ, sổ hồng vẫn được chia thừa kế, trừ trường hợp quyền sử dụng đất không hợp pháp.