1. Xây nhà trên đất nông nghiệp có được không?

Căn cứ khoản 3, Điều 12 Luật đất đai 2013 quy định:

Điều 12. Những hành vi bị nghiêm cấm

[…]

3. Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.

Căn cứ các quy định trên, người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích được ghi rõ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ giao đất khác, người sử dụng đất không được làm trái với mục đích ghi trên các loại giấy tờ này.

Ngoài ra, khoản 1, Điều 6 và khoản 1, Điều 170 Luật Đất đai 2013 cũng có quy định người sử dụng đất nông nghiệp có nghĩa vụ phải sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đúng mục đích sử dụng đất, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.

Như vậy, theo quy định của pháp luật, không được xây dựng nhà trên đất nông nghiệp.

2. Có được xây nhà trên đất nông nghiệp trước, sau đó mới chuyển mục đích sử dụng đất hay không?

Căn cứ theo Điều 9, Điều 10, Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP đã quy định rõ khi sử dụng đất sai mục đích, xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp mà không chuyển mục đích sử dụng đất thì bị phạt tiền và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả, trong đó có biện pháp buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu.

Theo căn cứ nêu trên, thì người sử dụng đất không được xây nhà ở trước khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất. Nếu muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất có thể sẽ phải tháo dỡ nhà ở, công trình, hoàn trả hiện trạng đất ban đầu trước.

3. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với đất nông nghiệp được thực hiện như thế nào?

a. Thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Căn cứ theo điểm d, điểm e, khoản 1, Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất:

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

[…]

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.

Căn cứ theo điểm a, khoản 2, Điều 59 Luật Đất đai 2013:

Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

[…]

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.

Như vậy, để xây dựng nhà trên đất nông nghiệp thì đầu tiên người sử dụng đất cần thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở rồi sau đó mới xây dựng theo nhu cầu của gia đình được.

b. Căn cứ thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định về căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất.

Ngoài ra, khi chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

c. Hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Căn cứ theo khoản 1, Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT thì hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Các hồ sơ, giấy tờ khác có liên quan.

d. Thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Cách 1: Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.

Cách 2: Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.

e. Thời gian giải quyết hồ sơ

Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.

Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.