1. Hiểu như thế nào về đất thổ canh? 
2. Đất thổ canh có sổ đỏ không? 

1. Hiểu như thế nào về đất thổ canh? 

Đất thổ canh là một cách gọi phổ biến của người dân trong xã hội để chỉ loại đất nông nghiệp. Trên thực tế thì đất thổ canh là loại đất sử dụng chính với mục đích nông nghiệp như trồng lúa, trồng rau, trồng cây lâu năm hoặc nuôi trồng thuỷ sản… Từ thời sơ khai của loài người, thì đất đã được coi là tiền đề của tự nhiên và là điều kiện ban đầu của sự sống. Ở Việt Nam hiện nay thì đất thổ cư cùng với đất nông nghiệp chiếm tỷ lệ tương đối lớn trong vốn đất đai và được phân bố rộng khắp trên phạm vi cả nước. Việc quan niệm đất thổ cư ở phạm vi rộng như trên là cần thiết và phù hợp với thực tế khai thác và sử dụng của các tổ chức cá nhân cũng như các hộ gia đình vì Việt Nam vẫn theo truyền thống nghề lúa nước, lao động chủ yếu của Việt Nam vẫn là nông dân. Vì thế có thể nói rằng đất thổ cư là tổng thể của một loại đất sử dụng trong lĩnh vực nông nghiệp. Có những mảnh đất thổ cư được sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh, nông nghiệp hoặc có những mảnh đất lại được sử dụng không vì mục đích sản xuất kinh doanh, nhưng nó là địa bàn hoạt nền tảng để tạo ra các sản phẩm nông nghiệp, hoặc có loại đất được sử dụng với mục đích ngắn hạn để trồng các cây hằng năm, nhưng cũng có những mảnh đất thổ cư lại được sử dụng với mục đích dài hạn và trồng các cây lâu năm…

2. Đất thổ canh có sổ đỏ không? 

Đất thổ canh cũng là một trong những loại đất theo quy định của pháp luật đất đai. Vì thế, nếu như đất thổ canh thỏa mãn được các điều kiện cấp sổ thì hoàn toàn được cấp sổ đỏ từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể nếu thuộc các trường hợp sau đây:

Thứ nhất, chủ thể sử dụng đất thổ canh có giấy tờ đầy đủ. Cụ thể như sau:

– Có giấy tờ và không phải nộp tiền sử dụng đất. Căn cứ vào Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013, thì chủ thể đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ được quy định tại điều luật trên thì được cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất như giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho, giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương …;

– Hoặc, có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng có thể phải thực hiện nghĩa vụ tài chính. Nghĩa vụ tài chính không chỉ là tiền sử dụng đất mà nghĩa vụ tài chính còn bao gồm tiền thuế đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai như thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế sử dụng đất nông nghiệp và lệ phí trước bạ.

Thứ hai, chủ thể sử dụng đất thổ canh không có giấy tờ. Tình trạng hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất mà không có giấy tờ rất phổ biến do khai hoang, đất do ông cha để lại … thì vẫn được cấp giấy chứng nhận đếu đủ điều kiện.

– Theo khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 thì các chủ thể đang sử dụng đất trước ngày 1/7/2014, tức là không có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu có đủ điều kiện sau: có hộ khẩu thường trú tại địa phương, trực tiếp sản xuất đất thổ canh tại vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn hoặc vùng có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định và không có tranh chấp;

– Hoặc, có thể phải thực hiện nghĩa vụ tài chính nếu chưa thực hiện (tùy vào từng trường hợp mà các chủ thể sẽ phải nộp tiền nếu chưa nộp), theo khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 hiện hành thì các chủ thể đang sử dụng đất mà không có giấy tờ được cấp giấy chứng nhận nếu có đủ điều kiện sau: Đất này đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2014, tức là ngày mà luật đất đai hiện hành đang có hiệu lực, không vi phạm pháp luật về đất đai và nay được Ủy ban nhân dân xã xác nhận là đất không có tranh chấp sử dụng ổn định lâu dài, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng các điểm dân cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Hoặc, điều kiện để cấp giấy chứng nhận khi đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1/7/2014 (tức là ngày mà luật đất đai hiện hành có hiệu lực), người sử dụng đất lấn chiếm sẽ được cấp giấy chứng nhận khi có đủ điều kiện đó là họ đang sử dụng đất ổn định trong trường hợp quy định tại Điều 22 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sửa đổi tại Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai), và đất không có tranh chấp.

Như vậy đất thổ canh vẫn có thể được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng được các điều kiện theo quy định của pháp luật, nhằm đảm bảo sự thống nhất quản lí nhà nước về đất đai.

3. Đất thổ canh có được phép xây nhà không?

Một trong những nguyên tắc xuyên suốt pháp luật đất đai đó là phải sử dụng đất đúng mục đích. Sử dụng sai mục đích đất khi chưa được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì bị coi là hành vi vi phạm pháp luật. Như vậy về bản chất, đất thổ canh chỉ được sử dụng đúng với mục đích sử dụng của nó. Đất thổ canh chỉ được sử dụng để phục vụ cho hoạt động sản xuất, chăn nuôi và xây dựng hạ tầng cơ sở phục vụ cho nông nghiệp. Mọi hoạt động nhằm mục đích khác trên đất thổ canh đều là hành vi vi phạm pháp luật, tùy theo mức độ khác nhau thì có thể bị áp dụng các pháp phải tháo dỡ, thu hồi hoặc bồi thường.

Theo quy định của pháp luật thì đối với đất thổ canh, chủ thể sử dụng chỉ có thể xây dựng các công trình phục vụ cho các hoạt động nông nghiệp trên loại hình đất này, cụ thể như sau:

– Xây nhà kính hoặc một số loại nhà khác dùng cho phục vụ cho mục đích sản xuất và canh tác nông nghiệp, bao gồm cả hình thức canh tác nông nghiệp không trực tiếp diễn ra trên mặt đất.

– Xây dựng chuồng, xây dựng trại nuôi gia cầm hoặc nuôi gia súc và một số động vật khác có trong quy định của pháp luật hiện hành.

Vì thế, xây dựng nhà cửa trên đất thổ canh là hành vi vi phạm pháp luật đất đai, sử dụng đất sai mục đích, nếu bỏ một khoản tiền kiên cố để xây dựng trên đất thổ canh thì có thể bị tháo dỡ căn nhà đó, dẫn đến trường hợp tiền mất tật mang. Do đó, để có thể xây nhà trên đất thổ canh, cần thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư. 

4. Trình tự và thủ tục chuyển đổi đất thổ canh lên đất thổ cư:

Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ được tuân thủ theo quy định của pháp luật. Người có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất thổ canh cần chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của mảnh đất thổ canh đó và đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu, giấy tờ tùy thân của người chuyển đổi mục đích sử dụng như chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân…

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nói chung và mục đích sử dụng đất thổ canh nói riêng sẽ thuộc về: sở tài nguyên và môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp là tổ chức, phòng tài nguyên và môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp là hộ gia đình và cá nhân.

Sau khi tiếp nhận hồ sơ thì thời gian để thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là không quá 15 ngày. Việc quy định thời hạn thực hiện thủ tục như vậy sẽ làm tăng tính trách nhiệm trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính của các cán bộ và công chức. Khi quy định rõ thời hạn thực hiện thủ tục thì sẽ tránh tình trạng làm chậm tiến độ thực hiện dự án và làm giảm nguy cơ xảy ra tham nhũng bằng hành vi cậy quyền, gây khó dễ của một số cán bộ công chức nhằm mục đích kiếm lợi.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.