Trong đời sống thường ngày, chắc hẳn ai cũng đã từng một lần được nghe đến cụm từ “mua bán đất”. Tuy nhiên từ góc độ pháp lý, thuật ngữ “mua bán đất” lại không chính xác. Vậy vì sao không gọi là mua bán đất?
1. Vì sao không gọi là mua bán đất?
1.1 Vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước quản lý mà không thuộc sở hữu của bất kỳ cá nhân nào
Đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân. Theo quy định tại Điều 158 Bộ luật dân sự năm số 91/2015/QH13, khái niệm quyền sở hữu bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu.
Không giống với các loại tài sản khác, riêng đối với đất đai, người dân chỉ có quyền chiếm hữu, sử dụng chứ không có quyền định đoạt như mua bán (vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân). Nhà nước là cơ quan đại diện quản lý đất đai và chỉ Nhà nước mới có thẩm quyền trao đất cho một cá nhân hoặc một tổ chức sử dụng đất.
Do đó, mặc dù có quyền sử dụng đất nhưng quyền sử dụng đất của người dân vẫn tồn tại, phụ thuộc rất nhiều vào ý chí Nhà nước (vì Nhà nước vẫn có thẩm quyền thu hồi đất; giao đất, cho thuê đất theo quy hoạch…)
Điều này cũng được khẳng định tại Điều 53 Hiến pháp 2013 như sau:
“Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.”
Như vậy, theo tinh thần Luật Hiến pháp năm 2013, cả Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 đã cụ thể hóa chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, đặc biệt là quy định về quyền của Nhà nước đối với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai tại Việt Nam.
Theo đó, Điều 1 Luật Đất đai 2003 số 13/2003/QH11 quy định:
“Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai”
Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”
Như vậy, theo nguyên lý trên, mặc dù là chủ thể trực tiếp thực hiện khai thác, sử dụng đất, song người dân lại không phải là chủ sở hữu đất đai và không một cá nhân nào có quyền sở hữu, định đoạt đất.
Theo đó, người dân chỉ được Nhà nước trao quyền sử dụng đất chứ không được toàn quyền định đoạt trong giao dịch mua bán.
1.2 Vì đất không phải tài sản của cá nhân, cá nhân chỉ được cấp quyền sử dụng đất
Theo tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022, quyền sử dụng đất được hiểu như sau:
2. Quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nhưng không phải là quyền sở hữu; quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được pháp luật bảo hộ. Người sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được Nhà nước giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai; không điều chỉnh lại đất nông nghiệp đã giao cho hộ gia đình, cá nhân; kịp thời có chính sách phù hợp để đất nông nghiệp được khai thác, sử dụng với hiệu quả cao nhất.
Như vậy, quyền sử dụng đất cũng một loại tài sản, là một loại hàng hóa đặc biệt nhưng không phải quyền sở hữu. Theo quy định tại Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015, khái niệm tài sản được quy định như sau:
– Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
– Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Trong đó, bất động sản bao gồm:
Đất đai;
Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
(Theo Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015)
Căn cứ vào Điều 430 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên mà theo đó, bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền lại cho bên bán.
Mà đất là loại tài sản đặc biệt, người dân không có quyền sở hữu mà chỉ có quyền sử dụng. Do vậy, đúng theo quy định của pháp luật, khái niệm “mua bán đất” là không đúng mà phải gọi là “chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
2. Cụm từ pháp lý chính xác thay thế cho cụm từ “mua bán đất” là gì?
Theo Điều 430 Bộ luật Dân sự 2015, vì đất là loại tài sản đặc biệt, người dân chỉ có quyền sử dụng chứ không có quyền sở hữu và định đoạt (quyền bán), do vậy cụm từ pháp lý chính xác thay thế cho cụm từ “mua bán đất” chính là “chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Đó cũng chính là lý do giải thích tại sao “Sổ đỏ” có tên gọi pháp lý là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
Tuy nhiên, cần lưu ý pháp luật chỉ quy định rằng người dân không được toàn quyền định đoạt đối với đất.
Còn đối với tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng thì người dân có toàn quyền sở hữu và định đoạt. Nghĩa là người sử dụng đất sẽ có quyền bán nhà ở hoặc công trình trên đất thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất.
3. Kết luận
Đất đai là một loại tài sản đặc biệt. Người dân sẽ không được tham gia vào hoạt động mua bán mà chỉ có thể chuyển quyền sử dụng bởi:
– Đất thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện quản lý, làm chủ sở hữu. Không một cá nhân nào có quyền sở hữu riêng hoặc toàn quyền định đoạt đối với đất đai nên không thể thực hiện mua bán đối với đất.
– Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người dân, vì vậy khi thực hiện giao dịch sang tên nhà đất, người dân chỉ có thể thực hiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chứ không thể giao kết hợp đồng mua bán đất.
– Người dân vẫn được quyền thực hiện giao kết hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư… bởi tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng thì người dân có toàn quyền sở hữu và định đoạt.
Trên đây là giải đáp cho vấn đề vì sao không gọi là mua bán đất – một trong những vấn đề mà rất nhiều người dân vẫn đang hiểu nhầm hiện nay.
