Hiện nay, Nhà nước cho thuê đất theo hai hình thức: thuê đất trả tiền hàng năm và trả tiền một lần. Vậy, có được thế chấp đất được Nhà nước cho thuê hay không? 

1. Có được thế chấp đất được Nhà nước cho thuê?

Theo quy định tại Luật Đất đai 2013 số 45/2013/QH13, chỉ có các cá nhân/tổ chức được Nhà nước cho thuê đất đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê mới được quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Còn đất trả tiền thuê hàng năm sẽ chỉ được thế chấp tài sản gắn liền với đất thuê. Theo đó:

1.1 Đối với đất trả tiền thuê hàng năm

Cá nhân/tổ chức không được phép thế chấp quyền sử dụng đất mà chỉ được quyền thế chấp tài sản gắn liền với đất thuê (theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 175, điểm a khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013).

Hiện nay, tài sản gắn liền với đất được quy định tại nhiều Nghị định, Thông tư khác nhau.

Cụ thể, tài sản gắn liền với đất theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, khoản 1 Điều 3 Thông tư 07/2019/TT-BTP và khoản 1 Điều 104 Luật Đất đai 2013 bao gồm:

– Nhà ở;

– Công trình xây dựng;

– Rừng cây lâu năm;

– Rừng sản xuất…

Đồng thời theo Thông tư 07/2019/TT-BTP còn đề cập tới:

– Nhà ở, công trình xây dựng đang được đầu tư xây dựng mà chưa đưa vào sử dụng.

– Rừng sản xuất là rừng trồng cây lâu năm chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng được xác lập quyền sở hữu sau khi xác lập hợp đồng thế chấp.

1.2. Đối với đất trả tiền thuê một lần

Theo quy định tại điểm g khoản 1 Điều 179, điểm d khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai 2013, cá nhân/tổ chức được phép thế chấp quyền sử dụng đất đối với đất thuê trả tiền một lần. Tuy nhiên cần phải đảm bảo điều kiện đất được thế chấp theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai như sau:

– Có đầy đủ giấy tờ hợp pháp chứng nhận quyền sử dụng đất.

– Đất không tranh chấp hoặc bị kê biên.

– Đất vẫn trong thời hạn sử dụng.

Đối tượng được Nhà nước cho thuê đất một lần bao gồm:

– Cá nhân, hộ gia đình:

Sử dụng đất để sản xuất nông, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản hoặc có nhu cầu sử dụng tiếp đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao.
Sử dụng đất làm đất thương mại, dịch vụ, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu, làm gốm, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Sử dụng đất xây dựng công trình công cộng.

– Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp:

Sử dụng đất để sản xuất nông, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản; làm đất thương mại, dịch vụ; cho hoạt động khoáng sản, hoạt động sản xuất vật liệu xây dựng; xây dựng công trình công cộng hoặc thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê.
Xây công trình sự nghiệp hoặc trụ sở làm việc (với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao).

(theo quy định tại khoản 1 Điều 56 và khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai 2013) 

2. Từ năm 2025, đất được Nhà nước cho thuê có được thế chấp?

Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 34 Luật Đất đai 2024 số 31/2024/QH15, đối với đất trả tiền thuê hàng năm, các cá nhân, tổ chức chỉ được phép thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.

Quyền thế chấp cả đất và tài sản gắn liền với đất chỉ được áp dụng đối với tổ chức, cá nhân thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Có thể thấy, từ ngày 01/01/2025, khi Luật Đất đai 2024 được thông qua, quyền thế chấp đất được Nhà nước cho thuê đối với đất thuê trả tiền một lần và hàng năm được quy định tương tự với Luật Đất đai 2013.

3. Thế chấp đất Nhà nước cho thuê có phải đăng ký biến động?

Theo quy định tại điểm a khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải thực hiện đăng ký biến động.

Nơi thực hiện đăng ký biến động được quy định tại Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP sửa đổi bổ sung bởi khoản 19 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP như sau:

– Văn phòng/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

– Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp:

+ Tổ chức, cơ sở tôn giáo người Việt Nam định cư tại nước ngoài đầu tư dự án; tổ chức/cá nhân người nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh.

+ Cá nhân, hộ gia đình là người Việt định cư tại nước ngoài được sở hữu nhà, đất tại Việt Nam: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.

– Ủy ban nhân dân cấp xã.

– Ban Quản lý khu kinh tế, công nghệ cao; Cảng vụ hàng không: đối với các trường hợp đất tại các khu kinh tế, công nghệ cao, cảng hàng không, sân bay dân dụng.

Việc đăng ký biến động bắt buộc phải được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày sau khi thế chấp quyền sử dụng đất theo khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013.

Trên đây là giải đáp cho vấn đề có được thế chấp đất được Nhà nước cho thuê không?