Muốn chuyển nhượng (mua bán) quyền sử dụng đất thì phải có đủ các điều kiện. Hiện nay, nhiều hộ gia đình, cá nhân có đất thuộc diện quy hoạch, muốn bán đất nhưng có thắc mắc: Đất trong quy hoạch có được phép chuyển nhượng.

1. Đất trong quy hoạch có được phép chuyển nhượng?

Theo quy định tại khoản 7, 8 Điều 49 Luật Đất đai 2013 sửa đổi bổ sung bởi khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi một số Điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018 số 16/2018/L-CTN, trường hợp có nhà, đất nằm trong diện quy hoạch thì vẫn có thể thực hiện việc chuyển nhượng bình thường.

Tuy nhiên, sẽ có 02 trường hợp xảy ra khi mua bán nhà, đất nằm trong quy hoạch bao gồm:

– Mua/bán trước khi có thông báo/quyết định thu hồi đất sẽ được cấp Sổ đỏ.

– Mua/bán sau khi có thông báo/quyết định thu hồi sẽ không được cấp Sổ đỏ.

Theo khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai số 45/2013/QH13, đất trong diện quy hoạch gồm 02 trường hợp:

Trường hợp 1: Không có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

Đất trong nằm trong quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì được phép bán và thực hiện các quyền khác như: Tặng cho, thừa kế, chuyển đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thế chấp…

Trường hợp 2: Có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

Trường hợp đất thuộc diện quy hoạch và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm;

Nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Như vậy, trường hợp đất trong quy hoạch mà có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất cho tới khi có quyết định thu hồi đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch nhưng sẽ bị hạn chế một số quyền như: Không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm….

– Trường hợp có kế hoạch sử dụng đất hàng năm được công bố nhưng sau 03 năm không có quyết định thu hồi hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải:

+ Điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích với phần diện tích đất trong kế hoạch đã công bố;

+ Sau khi điều chỉnh, hủy bỏ thì phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ đó.

– Sau 03 năm, người sử dụng sẽ không bị hạn chế quyền như: Xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm…trong một số trường hợp sau:

+ Cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ.

+ Có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ.

2. Điều kiện mua bán quyền sử dụng đất

Như đã nói ở mục 1, đất thuộc diện quy hoạch thì người sử dụng đất vẫn được phép mua bán. Tuy nhiên, để việc mua bán không trái với quy định của pháp luật thì phải đáp ứng một số điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013.

Theo đó, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất) khi có đủ các điều kiện sau:

(1) Có Sổ đỏ, trừ trường hợp 02 trường hợp sau:

– Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được quyền bán.

– Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 đất được quyền bán trong trường hợp:

Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất.
Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền bán khi có điều kiện để cấp Sổ đỏ (chưa cần có Sổ).

(2) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

(3) Đất không có tranh chấp;

(4) Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, đất trong quy hoạch được phép bán nhưng phải có đủ điều kiện mua bán đất. Để hoàn tất quá trình mua bán, các bên mua bán phải thực hiện theo đúng thủ tục mua bán đất.

3. Hướng dẫn cách kiểm tra đất có nằm trong diện quy hoạch

Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 48 Luật Đất đai 2013, người dân có thể kiểm tra kế hoạch sử dụng đất hàng năm để biết đất có nằm trong diện quy hoạch không bằng 03 cách sau:

– Kiểm tra kế hoạch sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã.

– Kiểm tra kế hoạch sử dụng đất tại trụ sở UBND huyện nơi có đất.

– Kiểm tra kế hoạch sử dụng đất thông qua cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện nơi có đất (nếu có).