1. Nguyên nhân có diện tích đất tăng thêm
Diện tích đất thực tế khác so với giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận đã cấp gồm 03 nguyên nhân chủ yếu sau:
– Do đo đạc chưa chính xác: Nguyên nhân này được thể hiện qua việc ranh giới thửa đất không thay đổi nhưng khi đo đạc lại thì diện tích thực tế lớn hơn diện tích trong giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận đã cấp.
– Do người sử dụng đất lấn, chiếm.
– Do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.
Với mỗi nguyên nhân đất tăng thêm so với Sổ đỏ thì cách xử lý và tiền phải nộp nếu được cấp Giấy chứng nhận là khác nhau.
>> Tổng đài tư vấn miễn phí về đất đai của LuatVietnam 19006192
2. Nguyên tắc xử lý nếu có đất tăng thêm
Khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024 quy định về nguyên tắc xử lý với trường hợp có sự chênh lệch giữa diện tích thực và diện tích trên Sổ như sau như sau:
Trường hợp 1: Ranh giới thửa đất không thay đổi
Nếu ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc cấp Giấy chứng nhận, đồng thời cũng không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
Hay nói cách khác, khi ranh giới không thay đổi thì được cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích tăng thêm nếu đủ điều kiện cấp (áp dụng đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận lần đầu) hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận (áp dụng đối với trường hợp thửa đất gốc đã cấp Giấy chứng nhận lần đầu).
Trường hợp 2: Ranh giới thửa đất có thay đổi
Nếu đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận (không chắc chắn được cấp).
Trường hợp 3: Vị trí không chính xác so với vị trí trên Sổ
Trường hợp đất đã được cấp Sổ mà vị trí không chính xác thì phải rà soát, cấp đổi Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.
Lưu ý: Nguyên tắc xử lý trên mang tính định hướng bắt buộc chung, còn quy định cụ thể hãy xem chi tiết tại mục thủ tục ở phần sau (mục 3).
3. Cấp Sổ đối với đất tăng thêm như thế nào?
Căn cứ Điều 24 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về hướng xử lý cấp Sổ đỏ đối với thửa đất có diện tích tăng thêm do thay đổi ranh giới như sau:
Trường hợp 1: Thửa đất gốc (chưa có diện tích tăng thêm) chỉ có các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024
(1) Với phần diện tích tăng thêm có 01 trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất: Loại đất, diện tích đất để cấp Sổ được xác định đối với thửa đất gốc và phần diện tích tăng thêm theo Điều 141 Luật Đất đai 2024.
(2) Với phần diện tích tăng thêm là do nhận chuyển quyền sử dụng 01 phần thửa đất đã được cấp Sổ nhưng tới trước 01/8/2024 vẫn chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền thì:
– Loại đất, diện tích để cấp Sổ được xác định đối với thửa đất gốc và phần diện tích tăng thêm theo Giấy chứng nhận đã cấp.
– Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp huyện sẽ chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện việc chỉnh lý Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền.
(3) Với phần diện tích tăng thêm không thuộc (1) và (2) mà đủ điều kiện để cấp Sổ thì:
– Loại đất, diện tích để cấp Sổ được xác định đối với thửa gốc theo quy định tại Điều 141 Luật Đất đai 2024.
– Phần diện tích tăng thêm được xác định theo các Điều 138, 139 và 140 Luật Đất đai 2024.
Trường hợp 2: Thửa đất gốc đã có Giấy chứng nhận
(1) Nếu phần diện tích tăng thêm do nhận chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất đã được cấp Sổ nhưng đến trước 01/8/2024 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền thì:
– Thực hiện thủ tục cấp Sổ cho toàn bộ diện tích đất đang sử dụng.
– Văn phòng đăng ký đất đai chịu trách nhiệm chỉnh lý lại Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất.
(2) Nếu phần diện tích tăng thêm có 01 trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất: Loại đất, diện tích để cấp Sổ là toàn bộ thửa đất gốc và phần diện tích tăng thêm.
(3) Phần diện tích tăng thêm không thuộc (1), (2) nếu đủ điều kiện cấp Sổ theo Điều 138, 139 và 140 Luật Đất đai 2024 thì:
– Thực hiện thủ tục cấp Sổ cho toàn bộ diện tích đất đang sử dụng.
– Loại đất, diện tích để cấp Sổ được xác định đối với thửa đất gốc theo Giấy chứng nhận đã cấp và phần diện tích tăng thêm.
Lưu ý: Người đề nghị cấp Giấy chứng nhận trong 02 trường hợp trên không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, hợp thửa đất đối với diện tích tăng thêm.
4. Tiền phải nộp đối với đất tăng thêm
Trường hợp 1: Không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề.
Trường hợp 2: Có thể phải nộp nếu đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Mức nộp: Tùy từng trường hợp có mức thu khác nhau; cơ quan thuế sẽ thông báo cho người sử dụng đất. Người sử dụng đất sẽ nộp theo thông báo, nếu có thắc mắc có thể liên hệ với LuatVietnam để kiểm tra, đối chiếu về số tiền phải nộp.
Kết luận: Đất tăng thêm so với Sổ đỏ hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất sẽ có cách xử lý, hồ sơ, thủ tục cấp khác nhau tùy thuộc vào từng trường hợp như quy định trên.
