Sắp tới, khi dự thảo Luật Đất đai mới chính thức được thông qua, cánh cửa được cấp Sổ đỏ với rất nhiều trường hợp đang sử dụng đất không có giấy tờ sẽ hoàn toàn khép kín.
1. Thay đổi điều kiện công nhận đất không có giấy tờ
Tại Điều 137 của dự thảo Luật Đất đai, việc công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ được chia thành 02 trường hợp cụ thể, gồm:
Trường hợp 1:
– Trước ngày 01/7/2014, nếu hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày này mà không có giấy tờ để chứng minh quyền sử dụng, có hộ khẩu thường trú tại địa phương, trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được công nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
So với quy định hiện hành tại Luật Đất đai 2013, quy định này không có sự thay đổi.
Trường hợp 2:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ mà không thuộc trường hợp 1 thì được công nhận quyền sử dụng đất nếu có các điều kiện như sau:
a) Thửa đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp không thuộc trường hợp lấn, chiếm, tranh chấp đất đai;
b) Thửa đất sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp không thuộc trường hợp lấn, chiếm, tranh chấp đất đai, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Sự thay đổi lớn nằm ở trường hợp thứ 2.
1.1. Đất lấn, chiếm hết cơ hội được công nhận quyền sử dụng
Theo dự thảo này, ngoài trường hợp 1, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ chỉ được công nhận quyền sử dụng đất nếu có các điều kiện:
Thửa đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp không thuộc trường hợp lấn, chiếm, tranh chấp đất đai;
Thửa đất sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp không thuộc trường hợp lấn, chiếm, tranh chấp đất đai, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Đối chiếu với quy định trước đây, có thể thấy điều kiện để công nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp này đã được siết chặt hơn rất nhiều.
Dự thảo của Luật mới yêu cầu đất phải không thuộc trường hợp lấn chiếm thì mới được công nhận quyền sử dụng (Luật Đất đai hiện hành không quy định).
Định nghĩa lấn đất được quy định tại dự thảo này như sau:
Lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép.
Còn chiếm đất được định nghĩa là:
Chiếm đất là việc sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Tự ý sử dụng đất do Nhà nước đã quản lý theo quy định của pháp luật đất đai mà không được cơ quan có thẩm quyền quyền cho phép;
b) Tự ý sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác mà không được tổ chức, cá nhân đó cho phép;
c) Sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đã hết thời hạn sử dụng mà không được Nhà nước gia hạn sử dụng đất và đã có quyết định thu hồi đất được công bố, tổ chức thực hiện nhưng người sử dụng đất không chấp hành (trừ trường hợp cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất nông nghiệp).
Thực tế hiện nay, các trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện nay chủ yếu là thuộc trường hợp “lấn, chiếm đất” do quá trình khai hoang, du canh, di cư…
Trước đây, các trường hợp lấn, chiếm đất này vẫn có cơ hội được cấp Sổ đỏ, còn sắp tới, khi dự thảo Luật Đất đai mới chính thức được thông qua, cánh cửa được cấp Sổ đỏ với các trường hợp này sẽ hoàn toàn khép kín.
1.2. Bỏ điều kiện phải sử dụng đất ổn định, lâu dài từ trước 01/7/2004
Ngoài điều kiện đất không có giấy tờ phải không thuộc trường hợp lấn, chiếm thì dự thảo Luật mới cũng đã bỏ điều kiện cá nhân, hộ gia đình phải sử dụng đất ổn định, lâu dài từ trước ngày 01/7/2004.
Trước đây, khoản 2 Điều 101 của Luật Đất đai quy định:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Đối chiếu với quy định trên, các trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ vẫn có cơ hội được công nhận quyền sử dụng mà không cần phải đáp ứng yêu cầu “sử dụng ổn định lâu dài trước 01/7/2004, miễn là đáp ứng các điều kiện còn lại.
2. Chỉ được quản lý tạm thời đất không có giấy tờ
Cũng theo dự thảo, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không được công nhận quyền sử dụng đất theo hai trường hợp nêu trên thì vẫn được Nhà nước ghi nhận là người đang sử dụng đất tại thời điểm đăng ký, nhưng chỉ được tạm thời quản lý đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý
Dự thảo cũng quy định, Chính phủ sẽ quy định chi tiết về việc công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Nếu như bạn đang sử dụng một mảnh đất không có giấy tờ, tức là không có Sổ đỏ thì cần hết sức lưu ý đến những quy định mới dự kiến được ban hành vào cuối năm nay theo dự thảo Luật Đất đai mới nhất. Bởi những quy định mới này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của bạn đối với mảnh đất mà bạn đã sử dụng nhiều năm nay.
