1. CLN là đất gì?

Theo quy định tại mục III Phụ lục 01 Thông tư Thông tư 25/2014/TT-BTNMT, CLN là ký hiệu của đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp trên bản đồ địa chính.

Đất trồng cây lâu năm được hiểu là đất trồng các loại cây trồng một lần, sinh trưởng và sẽ cho thu hoạch theo nhiều năm. Bao gồm:

– Cây công nghiệp lâu năm: cây sử dụng làm nguyên liệu để sản xuất công nghiệp hoặc cần phải qua chế biến mới sử dụng dụng được (cao su, cà phê, chè, dừa…)

– Cây ăn quả lâu năm: chôm chôm, bưởi, mận, nhãn, sầu riêng, vải…

– Cây dược liệu lâu năm: cây cho sản phẩm làm dược liệu (quế, hồi, sâm, long não…)

– Cây lâu năm khác: cây lấy gỗ/làm bóng mát/tạo cảnh quan (bạch đàn, xà cừ, hoa sữa, lộc vừng…)

(theo quy định tại mục I Phụ lục 01 Thông tư 27/2018/TT-BTNMT).

2. Đất CLN có lên thổ cư được không?

2.1 Khái niệm đất thổ cư

Theo quy định pháp luật hiện nay, không có định nghĩa/khái niệm cụ thể về đất thổ cư. Tuy nhiên, đất thổ cư là cách mà người dân thường gọi đất ở (bao gồm đất ở tại cả khu vực nông thôn và đô thị).

Theo quy định tại khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai 2013 số 45/2013/QH13, đất ở là loại đất được sử dụng ổn định và lâu dài với thời hạn thông thường là từ 20 – 50 năm hoặc 70 năm.

2.2 Đất CLN có lên thổ cư được không?

Có thể hiểu, đất CLN lên thổ cư có nghĩa là việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm lên đất xây dựng nhà ở, công trình.

Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, người dân có thể thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất CLN thành đất thổ cư (đất ở). Tuy nhiên, khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất phải có sự cho phép của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất.

Mặt khác, UBND cấp huyện cũng không được tự ý quyết định mà phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất của huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Bên cạnh đó, người sử dụng đất cũng cần phải chuẩn bị đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, trong đó cần phải thể hiện được nhu cầu được chuyển đổi đất CLN sang đất xây dựng nhà ở, công trình (theo quy định tại Điều 52 Luật Đất đai năm 2013) và thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ đối với đất sau khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng.

2.3 Chi phí chuyển đổi đất CLN lên đất thổ cư

(1) Tiền sử dụng đất 

Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở sang đất ở 

Theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tiền sử dụng đất sẽ tính bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và đất nông nghiệp.

Công thức tính: Tiền sử dụng đất = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở

Theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tiền sử dụng đất trong trường hợp này sẽ bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích quyền sử dụng đất.

Công thức tính: Tiền sử dụng đất = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

(2) Lệ phí cấp giấy chứng nhận: tùy theo quy định từng tỉnh thành song thường dưới 100.000đ/giấy/lần cấp.

(3) Lệ phí trước bạ

Theo khoản 1 Điều 7, khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, lệ phí trước bạ được tính như sau:

Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%

(4) Phí thẩm định hồ sơ

Theo quy định tại điểm i Khoản 1 Điều 5 được sửa đổi, bổ sung bởi Điểm b Khoản 3 Điều 1 Thông tư số 106/2021/TT-BTC, tùy theo diện tích và tính phức tạp của hồ sơ và điều kiện từng địa phương mà mức thu phí thẩm định hồ sơ cũng sẽ được quy định khác nhau.

Ngoài ra còn có thể phát sinh thêm một số chi phí như phí đo đạc địa chính, phí trích lục bản đồ,…

Xem chi tiết: Chi phí chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư. 

3. Thủ tục chuyển đất CLN sang đất ở 

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, người sử dụng đất cần chuẩn bị những giấy tờ sau:

– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm sang đất ở (theo Mẫu 01 tại Thông tư 30/2014/TT-BTNMT).

– Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng nhà, đất (sổ đỏ, sổ hồng…).

– Biên bản xác minh thực địa.

– Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất và thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

– Trích lục địa chính thửa đất.

– Tờ trình kèm dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 05 tại Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Sau khi chuẩn bị đầy đủ giấy tờ, cá nhân/hộ gia đình nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa cấp huyện (đối với địa phương đã thành lập bộ phận một cửa) hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ 

Sau khi nộp hồ sơ, cán bộ tại Bộ phận một cửa hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ chịu trách nhiệm thẩm tra lại hồ sơ, xác minh nhu cầu chuyển mục đích và thực hiện xác minh thực địa.

Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, trong thời hạn 03 ngày người có nhu cầu chuyển đổi mục đích quyền sử dụng đất cần bổ sung hoàn thiện đầy đủ giấy tờ theo hướng dẫn.

Sau khi hoàn thiện về hồ sơ giấy tờ, cơ quan thuế sẽ gửi thông báo cho người sử dụng đất về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính. Người sử dụng đất cần nộp tiền theo đúng thời hạn và số tiền như thông báo.

Bước 4: Trả kết quả

Sau khi thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ chỉ đạo cập nhật và chỉnh lý hồ sơ địa chính và trả kết quả cho người sử dụng đất.

Thời gian thực hiện: tối đa 15 ngày kể từ ngày hồ sơ được thông báo hợp lệ (tối đa 25 ngày với các xã miền núi, vùng sâu vùng xa…)